日本の不動産業界の先行きを巡って期待と不安が交錯している。足元ではオフィスもマンションも堅調だが、大型ビルの相次ぐ竣工で空室率上昇が懸念され、都心マンション価格の高騰は消費者離れの懸念を招いている。さらに先々は日本の金利の行方が注視されている。「金利が上がらないというシナリオで楽観視はできない」と住友不動産副社長の尾台賀幸（よしゆき）氏。リスクの多い時代にどう備えているのか─。


大型ビルの竣工相次ぐ中・・・

「オフィスには、かなり人が戻っている。テナントさんの引き合いでも『借り増し』が増えている」と話すのは住友不動産副社長の尾台賀幸氏。

　この3年余のコロナ禍でリモートワークなどが浸透し、一部の企業ではオフィスを縮小するところも出た。だが、今になって縮小したオフィスの「借り戻し」や「借り増し」が増加。

「オフィスが『知的生産拠点』だと再認識した企業が多い」と尾台氏。新たなビルが建った際には、拠点を集約、拡張移転をする動きも出ている。「『オフィスはどうなる』という時期も一時あったが、ようやく実需が盛り上がってきて、先行きに明るさが見えてきた」（尾台氏）

　ただ、住友不動産を含め、各社が大型複合ビルを完成させていることもあり、「オフィス空室率が高まるのでは？」という懸念の声もある。どう見るのか。

　これに対し「東京のオフィスマーケットは世界最大」と尾台氏は言う。世界の主要都市のオフィスストックを比較すると、英ロンドンが約600万坪、米ニューヨークが約1300万坪に対し、東京は約1800万坪。

　例えば、今年6月開業した住友不動産の「東京三田ガーデンタワー」の総貸室面積は約3万7000坪。この規模のビルが複数建ったとしても、東京のオフィスストックに占める割合は非常に小さいという考え方。

　尾台氏は2年に渡って、世界中のオフィス市場を見て回ってきたが、その上で「多くの方々は東京の大きさをご存知ない。大型ビルが何棟かできたくらいでフラつくマーケットではない」という結論に至った。

　従来、東京のオフィスというと丸の内、大手町、新宿、品川、渋谷などの開発が進んできたが、住友不動産は「オフィス適地」を広げつつある。そのきっかけとなったのが東京・高田馬場駅南側に建つ住友不動産新宿ガーデンタワー（新宿区大久保）。

　オフィスイメージがない街での開発だったが、事業計画を大幅に上回る家賃でテナントが埋まった。これを契機に池袋や中野などにエリアを拡大。

　オフィス適地を拡大しながら、東京23区を中心にビルを開発し、安定的に家賃を積み上げていくという住友不動産の戦略は、今後も変わらないということ。

　一方、マンションは販売自体は堅調ではあるものの、特に首都圏において価格高騰が顕著。「正直、『まだ上がるか』という状況」と尾台氏も言う。不動産経済研究所によると、2023年1―6月の東京23区内の新築マンション平均価格は前年同期比で60％上昇し、1億2960万円となった。1億円超えは73年の調査開始以降初めて。

「今はよくても、いずれ頭打ちになる時期が来る。そこに備えて、何をすべきかなのかという議論を毎月のようにしている」

　価格が1億円を超えるマンションは「億ション」と呼ばれて特別視されてきたが、今や東京23区では当たり前の光景に。新築の価格が高いため、中古物件の仲介を手掛ける住友不動産販売への引き合いも強い。

　バブル期と違って、不動産価値の評価手法は高度化。現在の価格は裏付けあってのことだが「常に慎重な態度で臨む必要がある。『バブルではないけど調子に乗るな』と戒めている」